यूपी भूलेख और खतौनी: प्लॉट या ज़मीन ख़रीदने से पहले भूमि रिकॉर्ड कैसे देखें

Land Records & Stamp Duty

Housepartner Editorial TeamUpdated 12 Nov 2026 · 1 min read

Checked against official government sources. General information, not legal or financial advice.

Read in English: UP Bhulekh and Khatauni guide

अगर आप उत्तर प्रदेश में कहीं भी प्लॉट या खेती की ज़मीन ख़रीद रहे हैं, तो सबसे पहले खतौनी देखनी चाहिए। इससे पता चलता है कि सरकारी रिकॉर्ड में ज़मीन का मालिक कौन है, उसके पास कितनी ज़मीन है और ज़मीन किस श्रेणी की है। आप इसे यूपी भूलेख पोर्टल पर कुछ ही मिनटों में मुफ़्त देख सकते हैं। यह गाइड बताती है कि खतौनी कैसे देखें और उसमें क्या जाँचें।

खतौनी और खसरा क्या हैं?

• खतौनी अधिकार अभिलेख (Record of Rights) है। इसमें खातेदार का नाम, हर व्यक्ति का हिस्सा और उस खाते में दर्ज प्लॉट, उनके क्षेत्रफल और भूमि श्रेणी के साथ लिखे होते हैं।
• खसरा प्लॉट-स्तर का रिकॉर्ड है। हर प्लॉट, जिसे गाटा भी कहते हैं, का अपना खसरा नंबर होता है, जिसमें उसका आकार और उपयोग दर्ज होता है।

सीधे शब्दों में: खसरा नंबर ज़मीन के टुकड़े की पहचान बताता है, और खतौनी बताती है कि वह ज़मीन किसके नाम है।

यूपी भूलेख पर खतौनी कैसे देखें

1. आधिकारिक पोर्टल upbhulekh.gov.in खोलें। लॉगिन की ज़रूरत नहीं है।
2. खतौनी (अधिकार अभिलेख) देखने का विकल्प चुनें।
3. ज़िला, फिर तहसील और फिर गाँव चुनें।
4. खसरा/गाटा नंबर, खाता संख्या या मालिक के नाम से खोजें। खसरा नंबर सबसे सटीक है, क्योंकि मालिकों के नाम अक्सर एक जैसे होते हैं।
5. खोजें पर क्लिक करें, सही रिकॉर्ड चुनें और विवरण खोलें। आप इसे देख, डाउनलोड या प्रिंट कर सकते हैं।

पोर्टल पर “रियल-टाइम खतौनी” भी मिलती है, जिसमें हाल के नामांतरण (म्यूटेशन) और राजस्व प्रविष्टियाँ दिखती हैं। अगर हाल ही में बिक्री या विरासत हुई है, तो इसी का उपयोग करें।

ख़रीदने से पहले क्या जाँचें

• विक्रेता का नाम और हिस्सा। बेचने वाले व्यक्ति का नाम खातेदार के रूप में दर्ज होना चाहिए। अगर कई सह-खातेदार दर्ज हैं, तो हर सह-खातेदार (या उसका क़ानूनी प्रतिनिधि) अपने हिस्से की बिक्री में शामिल होना चाहिए।
• खसरा नंबर और क्षेत्रफल। खसरा नंबर और क्षेत्रफल को बिक्री अनुबंध से और उस प्लॉट से मिलाएँ जिसे आपने ख़ुद जाकर देखा है।
• भूमि श्रेणी। खेती की ज़मीन पर सीधे मकान या दुकान नहीं बनाई जा सकती। जाँचें कि ज़रूरत होने पर भू-उपयोग बदला गया है या प्लॉट किसी स्वीकृत लेआउट में है।
• हाल के बदलाव। रियल-टाइम खतौनी को पुरानी प्रतियों से मिलाएँ। अगर नाम हाल ही में बदला है, तो उसका कारण और काग़ज़ात माँगें।
• सरकारी या प्रतिबंधित ज़मीन। अगर ग्राम सभा, सरकारी या किसी अन्य प्रतिबंधित ज़मीन की प्रविष्टि दिखे, तो सौदा वहीं रोक दें।

क्या ऑनलाइन प्रति काफ़ी है?

ऑनलाइन खतौनी पहली जाँच के लिए अच्छी है। बैंक लोन, रजिस्ट्री या किसी क़ानूनी काम के लिए आमतौर पर तहसील से प्रमाणित प्रति और पिछले बैनामों (सेल डीड) की पूरी श्रृंखला चाहिए होती है। बैंक अक्सर IGRS UP पर भार (एनकम्ब्रेंस) खोज भी माँगते हैं, ताकि पता चले कि ज़मीन गिरवी नहीं है।

खतौनी के साथ ये जाँचें भी करें

• बैनामों की श्रृंखला। जहाँ संभव हो, कम से कम 30 साल पीछे तक के बैनामे देखें।
• भार (एनकम्ब्रेंस)। संपत्ति पर दर्ज लेन-देन के लिए IGRS UP पर खोज करें।
• लेआउट की स्वीकृति। कॉलोनी के प्लॉट के लिए जाँचें कि लेआउट LDA, आवास विकास परिषद या संबंधित प्राधिकरण से स्वीकृत है। नए प्रोजेक्ट के लिए UP RERA पंजीकरण देखें। हमारी UP RERA गाइड पढ़ें।
• ज़मीनी सीमाएँ। प्लॉट पर जाकर पड़ोसियों से और ज़रूरत हो तो लेखपाल से सीमाओं की पुष्टि करें।

पूरी सूची के लिए हमारी गाइड ख़रीदने से पहले संपत्ति के दस्तावेज़ों की जाँच देखें। IGRS UP और भूनक्शा यूपी पर हमारी गाइड भी उपयोगी हैं।

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

यह गाइड सामान्य जानकारी है, क़ानूनी सलाह नहीं। ज़मीन ख़रीदने से पहले दस्तावेज़ किसी वकील से जँचवा लें।

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